建商太奸詐了吧

呵呵....建商設計圖都出來了,每層樓可賣得坪數*15層樓 3千多坪阿

我們社區是眷村改建的整體一次蓋完 屋 ...
simonni 發表於 2011-3-2 21:38

所以我才特別跟你強調是都更案.因為建坪3000多跟你的標準容積有相當大的差距.容積率是法令規定的不會憑空多出來.除非有專案許可例如都更等等.你要注意的是可分得的總坪數跟你的土地持分有沒有太大的差距.你如果一直僵在建商的獲利部分去做計較一定會被誤導.我不知道這個誤導是你自己的因素還是有人故意引導.假設我的土地持份是20坪總共可以蓋出100坪建坪建商拿多少?我又可以分得多少?停車位的分配是否有按照法規法令的依據去做分配.換作是我上面的才是計較重點.然後更細項的是建商部分跟我所分得部分公設比是否一致?你去算建商的獲利做甚麼?你要幫他付營建費賣房子嗎4%的代銷費用你付?還是他的5%營業稅跟25%營利事業所得稅你要幫他繳?這些費用都還沒從他的獲利中扣除.扣完了你認為他還賺多少?你一直強調行情問題是法規修改景氣反轉的時候萬一賣不到預設的價錢勒?如何確定建商能按時完工交屋更是要計較的重點.萬一建商有事如何確保你們的權益?剩下來的工程要如何善後?我想這些才是你更要關注的部分.建商賺的越少你們拿得更多當然是很開心.可是建商沒辦法完工變成爛尾樓法律糾紛一堆.我想你不願意看到這種情形的.

多蓋一層樓?這個問題你會不會想太多?容積是固定的不會從天上掉下來.建商要偷蓋建物使用執照不想要領了嗎?怕的話可以用建物總容積下去談.就算建商申請到容積有多出來你們還是可以按比例分配.總容積是騙不了人的建照申請出來上面都有數據可以換算.你們可以到外面找建築師複算一次.

講了這麼多希望你看得懂.房屋更新所產生的差價難道你沒有拿到?多出來的停車位不用計算在你的獲利之內?房屋改建還有搬遷補助金跟每個月的租金補貼這些都不用算在建商的開銷裡?你只看見放進口袋裡的建商付出去的你怎麼不幫他算一下?

所以我才特別跟你強調是都更案.因為建坪3000多跟你的標準容積有相當大的差距.容積率是法令規定的不會憑空 ...
gb9989 發表於 2011-3-2 22:25

不是不願意去算容積率建蔽率,有曾經去算過搞不懂建商是如何算的

建商也有列出來我算半天算出的值不對與建商的值合不隴,一直懷疑

建商有所保留,而且要對我們家老爺報告,若搞得太複雜,不僅我家老爺

聽不懂,我也要解釋個老半天,很麻煩,再說我家老爺比較關心坪數有多少

只要預估值就好也不用太精確,房價每天不定時有可能變動,我只能憑

自己的數學邏輯將自己找到的 自己會的 也能解釋的 用自己能力所及的

選擇一天將獲得利益總值轉成坪數向我家老爺報告

那如果要對一件事情在無任何資訊下因某種原因(切身利易或安危)

必須做出自己的評估判斷,在決定下一步該如何走,那要怎麼做呢

我想連氣象局報氣象有資訊都還不一定準,如果我真的有如專家的計算

能力將數據計算得很精確 向建商提出質疑也會被建商駁回,例如我

曾質疑它們給的成本並提出具有公信力的北市都市更新建築物工程

造價基準及中華民國統計資訊網提供的營造工程物價波動指數及

其年增率作為依據 建商隨便唬弄說那是別人算的不能當真,那建商

是不是該證明我們家的精算師比政府提出的文件更具權威呢?

至於你說得那些無形成本若建商提出來,我也不會有太多意見

只要合理不灌水,都會接受並從新計算及評估。


那我擔心的事對建商來說也不會太難,申請建照不會因為建坪縮水不給過吧

反正我們也不懂容積率建蔽率,只要和住戶先簽約申請縮水的建照讓我們看到

之後在變更建照放大建坪符合容積率建蔽率的規定即可,也不用在拿來給我們看

等一切成定局住戶也莫可奈何接受事實

不是不願意去算容積率建蔽率,有曾經去算過搞不懂建商是如何算的

建商也有列出來我算半天算出的值不對與 ...
simonni 發表於 2011-3-3 00:00

我想我上面提供的數據你都沒有仔細看.我一開始就問你的使用分區是甚麼.只要使用分區確定無誤那麼每一坪的土地能蓋出多少建坪面積幾乎是固定的.你只要問一個問題而已.建商一坪土地要蓋多少建坪?大家的分配比例為何?就這樣而已沒有你想的複雜.一般單純建案住三就是3.5坪上下.都市更新住三就是5坪左右.土地面積是固定的只要乘上倍數就可以換算出建案總坪數.所以我才會跟你說如果是合建案那麼最大值也不過才2100坪左右不會是你說的3000多坪.套用都更的數據下去算才會得出你所說的數字.

換一張圖要花多少成本你知不知道?建築師的設計圖是以坪數在計算價格的.建管處那邊更改設計要多花多少費用?時間成本勒?順利的話2個月跑件完畢.不順利半年拿不到建照也很正常.這段時間拖下來建商銀行那邊的利息要多付多少?頭腦正常的建商不會用這種下下策.因為多出來的成本都沒辦法轉嫁要算自己的.可以早一天完工的事情不做反而在拖自己的工期.換作是你你會做嗎?

打迷糊仗是所有建商都會做的事.你只要問清楚單位建築面積跟分配比例想混的空間就減少很多了!

管委會
  幹部 通常有可能 得到額外收穫
  你們自己要小心

我想我上面提供的數據你都沒有仔細看.我一開始就問你的使用分區是甚麼.只要使用分區確定無誤那麼每一坪的 ...
gb9989 發表於 2011-3-3 00:42

還是感謝版友提出的專業見解及提醒

這次社區改建無論是否提出專業數據,建商都會打迷糊仗

既然建商不老實也非慈善團體,我們這些善良的住戶也不會因改建得到應有的利益

而建商也會為了利益不肯讓步,我想就讓建商自己慢慢玩放手不再與建商接觸

所有後果全部承擔

回覆 15# simonni

從頭到尾只看到你在堅持己見.版主的耐心解釋好像對牛彈琴.
那你查到的建築成本是多少錢一坪?你自己認為建商該拿多少的比例算合理?
po出來給大家看看是不是合理如何?光抱怨是於事無補你自己的計算方式說真的沒有人看得懂.
已經有人在教你要如何去計算自己的得失方法了.結果只看到你在雞同鴨講.唉................
佩服版主的耐性!

管委會
  幹部 通常有可能 得到額外收穫
  你們自己要小心
wssowssowsso 發表於 2011-3-3 13:27

我們住戶朋友親人 每一個都說管委會成員有拿到建商好處

我不擔心這樣的情形,因為總是要有人出頭,不能每個出頭的都說有拿建商好處

只要讓管委會成員簽下切結書不得從建商拿到利益,違反就向法院提出告訴

吐出雙倍,舉發者拿一半剩下均分給住戶,那這樣管委會等於拿到上方寶劍也取得公信力

住戶會比較會願意信任管委會成員,因為住戶會反過來希望管委會成員有拿到建商好

處,這樣舉發者向法院提出告訴,取得勝訴後可以光明正大 將管委會成員拿到的好處放到

自己口袋,住戶就不會私下討論形成阻礙容易談成建案,至於如何舉發那就各憑本事

回覆  simonni

從頭到尾只看到你在堅持己見.版主的耐心解釋好像對牛彈琴.
那你查到的建築成本是多少錢一 ...
antitank 發表於 2011-3-3 22:58

那位版主提供的專業意見,我非常感謝,當建商找我們住戶談合作改建時

我與其他住戶到處上網查資料也包括容積率建蔽率不論我們怎麼算

算出來的值都比建商少,也與住戶互相找問題點花了很久時間,找不出來

而住戶也有人從事建築行業也跟我一樣在找答案,跟建商要資料又有所保留

那我只好用最原始的邏輯下去玩,如果你跟人和夥開公司產生出來的利益會

怎麼分配呢?當然就按照你出了多少力就拿多少用這樣的邏輯算!簡單也不

複雜小學生都會算

那當你面對建商提出質疑所算出來的值,都要有公信力,我什麼都不是也非專

業人員我要如何讓建商信服,拿網路上的資料嗎?建商隨便回你一句,那只能當

參考不能當真,我花了這麼久的時間找資料或用那位好心版主提供的方法,建商

簡簡單單就把我打發掉,房價每天不定時變動,建材物價也每天波動,那到底誰

算出來的才正確呢,連我提出由政府執筆撰寫的文件(這夠資格具有公信力了吧)

建商也只回我 只能當參考不能當真,我還要期待提出的精確值會讓建商信服?

人各有命富貴在天,拿不到的就放他過,又何必那麼認真,你說是吧

上網發言抒發情緒 與版友討論討論增長見識,也許有人也會碰到跟我一樣的情形

那位版主提供的專業意見,我非常感謝,當建商找我們住戶談合作改建時

我與其他住戶到處上網查資料也包括 ...
simonni 發表於 2011-3-4 10:58

建築業?有建築師執照嗎?你的許多說法在我們業內的看起來都非常的詭異.你說建商的坪數你們怎麼算都比他少.
那好啊!建商已經把坪數放到最大了你還在擔心甚麼?總不會你只有15坪的土地持份想要拿到跟25坪土地持份的一樣多吧?
一直說建商拿太多那你的土地持份是多少?建商分配給你的建坪是多少?這個數字總是有吧!列出來就知道誰是誰非了.
你一直說建商說你們的數據沒有公信力.我也講過你查到的數據建築成本是多少?列出來大家看看合不合理.
沒有數據你一直做單方面的指控老實說你的說服力也是不夠.通常有問題是建商的坪數比正常換算值要少這才會有問題.
麻煩你要做討論就把你查到的數據列出來.是建商有道理還是你站得住腳大家都有眼睛會看.也請你不要一竿子打翻一船人謝謝!

建築業?有建築師執照嗎?你的許多說法在我們業內的看起來都非常的詭異.你說建商的坪數你們怎麼算都比他少. ...
antitank 發表於 2011-3-4 23:40

詳列我的算法
土地面積2000平方公尺(605坪) 住戶佔 82.5% 建商佔 17.5%

設計圖每層200坪 有15層 共3000坪

建商提供的 成本1坪18萬 (3000坪*18萬=5億4000萬)
各負擔成本 住戶 5億4000萬*82.5%=4億4550萬 建商 5億4000萬*17.5%=9千450萬

建商提供的 房子蓋完賣價1坪60萬
隔壁建案賣價1坪100萬 (同一個建商)

建商只願給我們住戶41%(3000坪*41%=1230坪) 建商59%(3000坪*59%=1770坪)

1坪60萬整棟樓總價值3000坪*60萬=18億 住戶佔 18億*82.5%=14億8500萬 建商佔 18億*17.5%=3億1500萬
權利轉換 14億8500萬-住戶應負成本4億4550萬=住戶剩10億3950萬
                   3億1500萬+住戶應負成本4億4550萬=建商增加到7億6050萬
轉換成坪數 住戶 10億3950萬/60萬=1732.5坪 建商 7億6050萬/60萬=1267.5坪

住戶應得 1732.5坪 建商只願給 1230坪
若用隔壁建案賣價1坪100萬算住戶應得 2029.5坪