建商太奸詐了吧

回覆 20# simonni

2000平方公尺建商占比17.5%意思是建商持有土地350平方公尺
社區住戶總持有面積1650平方公尺換算成坪數499.125坪算500坪好了!
500坪乘以都更容積約為2500坪建坪.這就是你們住戶的總權利範圍.
建商持有部分500坪是不能列入計算基準的.為什麼?建商自己的土地為什麼要跟你們分?
他等於是自地自建自己花自己的錢蓋房子.你怎麼會把他的500坪算進總比例裡面?
要是你是建商肯不肯被住戶這樣算的?等於你自己自地自建還要被別人分一筆.可能嗎?

1230坪除以總權利範圍2500坪等於49.2%.說真的這個比例稍嫌低了一點.
一般台北市的建案住戶大部分都可以爭取到55%~60%的容積.就本案件換算約為1375坪~1500坪左右比較合理.這是你們可以努力的範圍.管委會如果不盡責改選就換人.

至於你左湊右算的結果因為計算基礎錯誤結論當然是錯的.建商自地自建的部分本來就要拉掉計算.60萬找補價格是計算坪數找補的基礎.一坪60萬意思是萬一每戶的坪數有多.你跟建商購入的價格就是每坪60萬.你在挑屋子的時候可以挑比你應分得坪數稍微大一點的.多出來的坪數補差價60萬一坪就可以了!難不成你要建商一坪用100萬跟你算找補價格?

你說你們住戶裡面有從事建築業的.我是覺得這種基本計算怎麼會不懂?

回覆 1# simonni


    管委會被買收了,去看一下黑心建商的告白吧

回覆  simonni

2000平方公尺建商占比17.5%意思是建商持有土地350平方公尺
社區住戶總持有面積1650平方公 ...
antitank 發表於 2011-3-5 22:02

我是以合作開發角度衡量 既然是合作 那要看你出多少力 依照出力比率將利益分配

開發案可由建商旗下營照商來蓋,或由第3方人馬來蓋(建商一定不會願意)

若由第3方人馬來蓋,也是要提列雙方獲得利益及成本各自取得及各付各的

住戶該付的成本由銀行借貸或轉嫁到建商(權利轉換)

評估或分析一件專案我習慣整體評估,都會列出雙方數據,算出來的數據一定會驗證是否有錯誤

若照你說得屬於建商範圍的數據,也可丟一旁忽略

房價是依市場決定,但牽涉到住戶分到的坪數多寡,建商若不照隔壁建案設定房價也可以

隔壁建案賣價1坪100萬,實際成交價減2成,一坪80萬,我們社區蓋完就照建商設定的價格1坪60萬

全部收光(我已找到金主),你認為建商會不會跳腳呢 ? 建商肯讓我收1坪60萬,那我就相信

建商設定的房價

回覆 23# simonni

合作開發?你是出了多少錢合夥?建築融資利息是你幫忙繳?先生別鬧了好嗎?一毛錢都沒拿出來人家幫你把房子翻新還合作開發勒!

說穿了你跟你們管委會那一掛有甚麼兩樣?在我看來是有過之而無不及.管委會了不起貪的是3.4百萬的意思意思.
你老大還從外面找了金主要吃掉工地.利害厲害!整個工地吃掉的差價最少有四億.你好意思嗎?就算是要買也是各住戶按比例買回.
你憑哪一點要全吃?整個社區改建的好處都你一個人撈走了其他住戶是傻蛋?還好意思說建商很奸詐?

我看是你算盤打得精才是吧?一個社區出了你這種人全體住戶跟著倒楣!你就撐到被引用都更法條徵收吧.公告現值加四成法院提存.
你慢慢做你的發財夢!不過別找其他的住戶跟你陪葬.利害關係要跟人家說清楚.

回覆  simonni

合作開發?你是出了多少錢合夥?建築融資利息是你幫忙繳?先生別鬧了好嗎?一毛錢都沒拿出來人 ...
antitank 發表於 2011-3-6 12:40

合作開發不行 ? 建築師事務所很多兼職專案經理人,專門幫改建住戶規劃安排一切

流程搬遷事宜,並向銀行貸款找營造商,任何風險我們住戶要自己承擔,請專案經理

人代價百來萬,每戶出幾萬塊就請的到沒建商介入我們社區改建我們住戶也不會很

麻煩耶,還可以不用住戶自己出面也辦得到喔

我們住戶現在住的房子和土地10幾年前花錢買的,若說沒出錢,那建商也沒出半毛錢

建商只是把建材搬來把房子蓋一蓋而已,啥 ? 建材要錢買 ? 那土地不用錢買 ?

若要說住戶或是我貪心,那建商則更上一層樓,我們跟建商相比 懶X比雞腿 沒的比

全住戶簽下切結書不得從建商拿到利益,違反就向法院提出告訴吐出雙倍,舉發者

拿一半剩下均分給住戶,誰敢隨便拿建商好處 ? (便宜建商了)

建商是有組織的企業公司,我們這種小蝦米那鬥的過建商,找金主當靠山保障我們應

得的權益,也沒什麼不對,這次改建建商聯合管委會向社區老人家洗腦,要求同意建商

利益分配的模式,在少數服從多數民主時代,我也可以找幾戶加入釘子戶行列,形成對立

要這樣玩嗎 ? 現在我們社區沒有都更條件,會發生你說得狀況,也要N年以後的事

若要我把自己當成覘板上的肉,隨意讓人宰割,別做夢,叫建商多拿的均分給住戶,貪心

的下場就是一毛都賺不到

建商有骨氣??
我想應該是所有生意人都會這麼做吧??
沒利潤的生意何必硬要去接呢?

就讓本版版主去衝吧..以他的觀點.這合建案不會完成的
我經手很多合建案.沒能成功的原因就因為這種人...要人家不能賺錢(別人賺錢就叫做奸商).只有他能賺(自己找金主吃合建案)
以不專業的角度切入專業的領域...說再多也沒用，祝福吧..祝福這些屋主可以偶一個愉快的合建案

就讓本版版主去衝吧..以他的觀點.這合建案不會完成的
我經手很多合建案.沒能成功的原因就因為這種人...要人 ...
aersonchen 發表於 2011-3-13 05:18

我沒那麼鴨霸不給人賺錢,只要求均分,這哪裡不對?

那現在是不讓建商全拿光有錯?建商出多少成本該賺多少沒有不給它呀?

那問題為何導向我不給建商賺錢,真奇怪?

找金主是要當靠山,萬一建商真叫我拿錢出來怎辦?

誰握有資源誰就是老大,搬金主出來是要跟建商抗衡

不搬金主出來,那我們這些小蝦米不就任憑建商宰割

小弟不才從事土地開發己一段時間：
根據前面幾位先進的講法發表一下自己的淺見
首先我十分認同gb版本對於坪效的認定（包含都更後奬勵值）
首先我先初步算出建商核算的算式：
地主方
總分得坪數：3000*82.5％=2475坪
總營造坪：2475×1.1=2722.5坪（北市通常建坪會比銷坪多個一成）
總營造款：2722.5×18=49005萬
49005×1.25×1.2=73507萬
（1.25為額外成本支出，如代銷、稅費、設計費、風險值等）
（1.2為一般建設公司所設利潤率）
〔（2450×60）-73507］/180000=41.66％（地主總分得比例）
以上為我粗算的算式，十分簡略但數值略為符合
而其中需討論的就是
1、營造成本18萬是否偏高
2、1.25比例是否被認同（以營造成本回推相關成本費用，小弟經驗值約為營造成本的0.25倍）
3、1.2的利潤率（0.2的利潤率大約是自有資金率的50％）
上述2、3點差異性不大，所以重點是營造成本需要18萬嗎
而上述式子跟原版主（地主）的想法有差異的地方是營造坪的數量比銷售坪來的多
差了2百坪
此外，因為地主不用跟建商承擔營虧，所以自然的成本只有原有土地價值
如果你擔心建商蓋不起來那信託就好

上述為小弟個人淺見跟各位分享，有所誤差敬請見諒

回覆 28# simonni


日安：
試問..您的案例中，您與建商都有土地，建商還要提供資金，你要求跟他均分利潤，真的合理嗎?
再問..您的案例中，找金主配合，也就是您跟您的金主也提供資金，您跟金主也就是瓜分利潤，整個土地的地主不是只有你，一塊土地有幾個地主，就可能有幾個金主，利潤這樣瓜分之後，您確定成局的機會大嗎?
三問..您的案例中，您找來的金主就不會要分配利潤嗎?

您找來的金主也會要一杯羹啦，只是從您的角度來看，您原來手上的羹湯會似乎會變大碗一點，只是...當羹湯都煮不成，端著多大的碗也沒用。