萬華區住3都更(求助)??

非常感謝以上大大的討論回應!!如果還有問題也請大大們再撥冗回覆!!!
謝謝!!

原帖由 gb9989 於 2008-5-10 16:07 發表

除了憲法以外.所有的法律位階是一樣的.不要誤導樓主沒有那條法律比較高的問題.再下去一階是行政命令.都市計劃法一樣是法律位階.當初沒有規定強制條款是認為有已經有誘因.應該可以讓地主與建商互蒙其利.所以不需要. ...

都市更新是條例吧...不是都市計劃法喔

原帖由 lin68 於 2008-5-11 02:56 發表

法律位階不一樣，有分普通法跟特別法，民法是普通法，都新法是特別法，有讀過公民與道德都知道，特別法高於普通法
委有特別法是補法律不足會是一些跟時代不足而另制定的，畢敬從修一部法律工從比制定特別法工程還 ...

都市更新條例是特別法喔??!!
對不起喔....我沒讀過公民與道德...
老師沒教過小弟也沒學過
我去上縣政府辦的權利轉換等的相關課程
也是說這事建商不能這樣硬搞的
可能是我書讀的不多吧.....

[ 本帖最後由 小二哥 於 2008-5-11 23:57 編輯 ]

法律的高低我是不懂啦^^ 但是都市更新條例的強制性確實比較高.只要辦理都更範圍裡的土地與建物合乎開發的條件.在一定比例的屋主與地主同意下就可以開發(比例我忘了.自己查.買本書或是上網找就解決了).而不同意的屋主與地主則使用 [權利變換] 來取得應有的權利分配.所以.就算沒談成條件.只要進入權利變換.以現有的條文來看.對屋主或是建方是比較有利的.最少也會是在一個公平的基礎之下計算分得的權利.雖然開發商可以在裡面的某些條件設定成有利於開發商.但總體來看.都還算好!

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Qu ... &Lcode=D0070008
都市更新條例
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Qu ... &Fcode=D0070010
都市更新條例施行細則

一般來說.開發商並不願使用權利變換.因為權利變換的條件複雜.很難搞定.大都是利用 [合建] 的方式與屋主或地主談條件.至於條件則看地點.售價越高的點.屋主或地主可分配的就越多.且佔地的條件(臨不臨路)與房屋的條件(方位.地點.樓層)也會有所不同.單純只是用一個固定的比例是不合理的.而建商通常會利用合建來談條件.畢竟一般人是不會瞭解都更的細節.建商比較容易取得有利的條件.當然.有時也會因為比例不足.會被屋主或地主取得比較有利的條件.

例如住三的容積是225%.萬算成銷售坪大約是1坪土地可以蓋3.4~3.7坪.其它的獎勵面積則看條件(開放空間.停車位.都更等獎勵面積).是否使用 [積移轉] 也應考慮進去.大體上獎勵的部是屬於土地與設計的條件產生的獎勵.其中建商的成本也會因此有所增加.所以這部份的分配比例會視條件調整.[容積移轉]則是建商另購土地來使用.所以如果這部份可以分給屋主與地主的會比較少.

土地的開發條件一定是不一樣的.例如住三的容積雖然是225%.但如果臨接道路面寬如果寬度不足就無法開發.或是臨接的道路寬度不足開發強度就會受限(各種使用分區規定不一).無法使用到法定的最大容積.可建面積就會減少.這時就得與有臨路較寬的土地合建.才能取得原有的容積.只是這時可能就得將[增加]的容積分出去一些.不然人家是不會與你合建的.這現象在都更案比較少出現.因為都更就是整區開發.比較少碰到這類的問題.但還是會因為位置的不同產生一點點差異.這是合理的.地太小也有可能會產生容積無法用完狀況.這是一種狀況.而都更則可以排除被小塊土地卡住的困擾.降低被小塊地敲詐的可能性.這是都更的優點之一.

而土地開發的條件實在是很複雜.牽涉到很多的專業領域.一般人要理解是很難的.代書也不會全部瞭解.除非他是老經驗的.且要接觸過真正的土地開發(含規劃).不然也是一知半解.通常都會有配合的建築師來檢討法規面.所以.要問代書不如問建築師.但最好也要是有都更經驗的建築師.

單以這個案來看.都更算是對屋主或是地主最有保障的.因為只要透過 [權利變換] 就可以取得應得的權利.但如果有把握.也可透過 [合建] 的談判取得更多的權利.不過這得是很 [精] 的人才行.

如果用最簡單的方式.地主就以賣土地的概念加上都更的效益分配來計算.屋主就以售屋價值(也得考慮土地持分面積的效益)加上都更的效益分配來計算.如果不會算.就請開發商提出計算式(包含建商可建總面積與預定總銷.各人可分得之銷售金額.或是分得面積.樓層.方位.稅金分攤.房租補貼...未定案的獎勵面積可用比例分配).再由專業的人幫你看是否合理.

至於建商如果再擺高姿態.那就掃地出門.反正最多只是進入 [權利變換] .當然.如果建商客客氣氣的.提出條件也不錯.那就簽合建也是可以的.只是過程也要小心.裡面還是有很多陷阱的^^ 總而言之.找到一個可以信任的人來幫忙是最容易的.或是看看有沒有案例可以參考(以前洽談過建商的提案.或是鄰居的經驗).或是買書看.多問多看就對了啦^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-5-12 16:36 編輯 ]

感謝小二哥和泰迪熊大大回覆!!!
非常謝謝大大們!!!

總而言之言而總之法律是保障懂法的人
不然線那些高官也不會混的很好
這關係到你的權利，還是去詢問這方面的專業人士

台北市的住3容積率是225%，也就是說不計容積將勵和不計入容積的樓地板面積的話，一坪地可以蓋2.25坪，這也是為啥建商會用1坪換2.3坪來談的原因，就是讓你覺得建商沒虧你，不過因為是都是更新，所以會有容積獎勵，一般保守用基準容積的1.5倍來算就好，那再加上不計入容積率計算的梯廳、陽台…等(雖然不計入容積，但是建商照樣用一般的建坪賣，唉~~~建商＝奸商)，一般經驗債乘1.7倍，所以算一算，更新後建商的可建容積是225%×1.5×1.7＝5.74，也就是一坪地可以蓋5.74坪，以萬華那邊的房價來推算建築成本的話，建築成本大概是03×5.74坪(以萬華的新屋大概一坪40萬來看，建築成本了不起一坪12萬)，也就是說建商可以賺到的是5.74-2.3-1.72＝1.72，一坪用40萬來算的話，一坪是賺69萬，所以說啦，可以再和建商談看看啦，建商的利潤還是很高。
至於法院強制執行的部分，雖然目前更新條例是有這樣的規定，但是沒有執行過的案例，沒人敢真的用強制的手段去執行啦，住戶不同意就是更新破局，建商賠一些花費的成本而已啦~不過既然有建商來談，建議還是談看看，畢竟可以不花錢就換新房子，在台北市有多少人想要啊~~~~~

前幾天又說這樣已經很高了!!唉!!

[ 本帖最後由 pcc0921 於 2008-5-15 13:48 編輯 ]

建商當然是會醬子說.不然怎麼賺到錢^^

之前就想問 [1坪換2.3坪] 這是怎樣的計算基礎? 是以一坪地換2.3坪的 [容積坪] ? 還是 [銷售坪] ? 一般來說.應該是給你 [銷售坪]吧. 前面大家說了一堆.我可以確定你是看不懂的.光是計算基礎就不一樣.更別提那些專有名詞.保證有看沒有懂^^~

我有試算過.並加入合理的成本考慮.可以計算出土地價值.依各種條件的設定.可以計算出可分配的坪數.但最簡單的方式還是以  

可以分得的  [總售價]  

會比較容易計算.只是售價的部份要合理才行.這可以參考市面上鄰近的預售屋的售價 x 85~90%來計算.就可以換算出每坪的土地的價值.不要單純只以可換的坪數來計算.畢竟一樓與四樓的售價就不一樣(這就是建方的陷阱)

以現在的市場.大體上只要能算到100~125萬/坪土地 的價值.應該就在合理範圍.這已經有計算各種獎勵面積.與各種成本了.也就是說

假設 房屋售價 40萬/坪

一坪土地應該可以分到 2.5 ~ 3.125 坪房屋 (預售屋售價增減可分得面積就會隨著增減)

如果有車位也可以一倂考慮.看車位多少錢(我是以180萬/位 計算)

所以.2.3坪.只是最基本的^^

(我用3個小時套公式.但計算方式太複雜了.因為不知土地的條件.有一些是假設值.所以.這計算式還是我自己看看就好)

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-5-19 16:11 編輯 ]

真的是看沒有且不太清楚 ,2.3坪是權狀的坪數(附近預售屋好像1坪35).我猜想應該也是最低的條件,不是合理更不是最佳的條件(對所有權人言) !!所以一直很困擾不知該怎麼談比較恰當 大大所說讓小弟也多一個思考研究方向!!!

[ 本帖最後由 pcc0921 於 2008-10-10 00:54 編輯 ]