萬華區住3都更(求助)??

不 我說的是都更五坪是高估 而不是低估 再來合建最大的費用部份除建築成本以外就是剛剛所列的費用 說實在話 至少會影響到頭報 3到5趴以上 現在哪個地主不是要求五五分以上  說實在話停車場的售價當然要估算到利潤部份 但是您要考慮到賣不賣的出去阿!!假設 大同區 一個平面坡道車位一個150萬 你會買嗎  ? 保證金 當然會退還給建商
但是如果玩一個 風險大的區域利潤不是很好的地區 那動用到那麼多資金幹麻~~又不是信義大安區!! 推65萬是說說而已吧 他的基地規模大到2000坪嗎?? 設計絕對不是影響銷售的首要因子 ~地區性房價才是決定售價 風險與利潤的關鍵
都更是合建的一種手段  試問哪家建設公司如果可以做合建 誰要做都更 (都更也要花扣扣勒)~就是現行法規分不回去給地主 政府為了老舊建物改建想出來補貼地主與建商的一種方式 您說是吧!

不然您算出來的住3都更能蓋幾坪?我自己手上的合建案是沒有在付拆遷補償跟租金補貼的.有規定一定要付嗎?至於戲法要怎麼變那就看看有沒有好的師父帶跟個人經驗與臨場反應了.
給您一句勸.如果您還停留在5/5.4/6分的這種觀念上作案子.案子會做的很辛苦的.謝謝!為什麼?55分跟46分差多少?一成不是嗎?總銷如果是十億差價就是一億.以成數算吃大虧的多半是建商.跟地主討不到便宜的被凹都是一大塊肉.以成數分法下去談合建我個人認為是下下策.

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-10-9 23:44 編輯 ]

65萬大概是更新前地價吧? 看樓主部分文字，應該是有請估價師算出更新前權利價值與比率了，
如果65萬指的是更新前平均地價，那麼這只是在算如果不參加更新領現金補償的話，可以領多少錢。

現在版友說的55分，是指更新後蓋好的房子+車位，建商與全體地主各分多少。
若是合建，55分通常是指面積各50%，但是合建契約通常會約定地主分幾樓以下。

若是權利變換，55分通常是指價值各50%，地主就可以依照分到的價值去選房子，當然選頂樓和選4F是不同的價錢，分回的坪數也就有差異。

樓主若要比較有沒有吃虧，可以去問附近建案的地主合建時是分多少，
或是問建商這個案子依照權利變換計畫，共同負擔(建商分的部分)佔更新後總值是多少比例，
然後po上來問。

依照萬華區目前的房價和成本來看，地主按合建計算，面積分回55%應該是合理的，但只能選中低樓層，
權利變換可能地主分回的價值可能是50%~55%比較合理，可以自由選。

不過這裡說的合建，是指有透過都市更新爭取獎勵容積，但實際分配依合建契約為準的合建，
當然外面還會做一套權利變換計畫，現在大部分的案子都是如此，所以你也可以自己算算看哪種方式
對你比較有利。這個就要參照估價報告書的內容。

基本上來說，權利變換是不會亂搞啦，要通過重重審查和大多數居民同意，本身就要注重分配公平性，
但是權利變換就只是按政府的規定保障你最低的權益，要再多的話只能和建商私下凹，但是私下凹可能
就要簽合建契約，有沒有比較好就見仁見智。

原帖由 gb9989 於 2008-10-8 23:52 發表
住3了不起都更也就蓋到6坪.只是公設比會高的嚇人.想要再多蓋就要灌容積.我又不是跟樓主談的建商.怎麼知道他們要設計成什麼樣子?但是5坪一定有所以抓最少的坪數估算.您有沒有看前面樓主的說明?洽談的建商還準備一坪推 ...

可能是誤會一場　我算出來的是225%*1.3*1.6=4.68坪  5-4.68=0.32坪 500坪的基地來算 銷坪差了160坪 這樣應該投報就差了五%吧
再來你投報的推估 最後不管是固定坪 價值分配 最後你應該都會回到 合建的比例推估
再來假設一開始談固定坪 除非老闆銀蛋很足 心臟很夠力 脾氣有夠好 不然地主的個性是貪婪的 每個都抱著"坪"比三家不吃虧的心態 挖勒這樣你玩的下去喔  
概念要先跟地主溝通阿 先架大架構 才能談細節 不是嗎
我想分配的比例是大架構 分配的坪數 才是細節 (包括了建材...等)
地主認為有土地的是老大 建商認為付錢的是老大 ~~
獎勵值多寡 如果在投報裡跑出來的數值 應該差不了多少才對 就像多買了相同價值的土地30%而已 除非在建築設計上或者建築成本上可有突破性的變化 不然影響不大
再來46樓的文章裡面 我想那裡長應該是用統包的概念在做案子 收錢蓋房子~這應該 不過多出來的是淨賺~真的詐騙集團
但是我覺得你應該講反了~多出來的當建築成本(忠孝東路四段建築成本貴喔 不過有豪宅的價值)~ 收的錢補不足的部份比較合理
畢竟忠孝東路四段大部分 都是四樓以上住三的房子 有些還有7樓40年電梯哩
(46樓的姐姐 你不做統包 我來我來~哈哈!!)
53樓的概念 跟我比較合拉~~~趴趴趴

[ 本帖最後由 n3210ku 於 2008-10-12 21:03 編輯 ]

比例一但講定想偷坪數可能嗎?建商會算地主也會算比建商精的滿街都是.一但比例講定框框自己架上想要多賺.難!真的很難!所以別做這種把自己框死的事.生意在郎做巧妙各有不同.
至於您算出來的坪數.有空您去問問有都更實務實際經驗的建築師吧!獎勵比例不同的公司送件出來的坪數還是會有差.前面還有人算出來5.3坪.為什麼會這樣?既然是"業內人士"應該不用講太明吧?您應該了解.
還有忠孝東路四段SOGO一帶.只有商2跟商4特(原住4準用).好像沒有住3(到市民大道為止).建築成本再貴20萬一坪已經可以蓋的非常好了.除非營造偷工的太誇張.建材自辦進口也可以節省不少成本.光現在流行的石版外牆一才差價就6000元.整棟大樓貼起來差多少?
P.S.您好像忘記開放空間也有獎勵容積吧?該跟政府凹的容積千萬別算漏了!

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-10-12 22:03 編輯 ]

住三要做到6坪是有可能的，但是前提是20%停獎，都更獎勵30%以上，容積坪轉銷坪要1.7以上，
這樣225%*120%*130%*1.7=6，
不過小弟個人經驗，若基地沒有特殊條件(完整街廓或大面積，較大的人行步道、違佔戶多、或是捐贈公益設施)，都更獎勵要到30%以上是有相當困難的，停獎20%倒是有可能。
容積坪轉銷坪要1.7也不是太困難，聽說有業界到1.8的(雨遮、機電空間塞滿)，
所以若要看樓主一地坪換2.3建坪是不是公平，還是要看案子申請多少獎勵，銷坪有多少，
或者建商合建比的數字是多少。

不過樓主後來補充一地坪可換到3.3建坪，若是3.3建坪全部都是樓上層，那以住3土地來看是相當優惠了，有可能是樓主的地是角地或是臨街面商效強的地。
假設3.3建坪是含車位，就要另外討論。

[ 本帖最後由 isaka 於 2008-10-12 22:57 編輯 ]

對耶 我剛剛翻了一下都計圖 恩 是(住四) 較多沒錯 在此致歉 不過依然分不回去(那卻更符合我說的不是嗎?) ~~不過你所說的商四特 商三特 商二我也看了只有臨大馬路的街廓 才有可能
你要做開放空間獎勵 要在"商業區" "特" 才有可能!!住四你怎摸做開放空間阿 ?但是我想不可能做開放空間~
其理由是 你店面分不回去 你條件基本上應該會下水平分配 車位立體分配 如要滿足地主需求 還要做開放空間很難吧
然後 我說的比例不是一個要偷比例的做法 而是你必須應付景氣向下房價反轉的做法 通常跟地主講定了坪數 不太可能往下修的空間 只會往上加 可是你的投報除非每個月都在做修正不然是看不太出來的 怕是你完成了3分之2 以後卻不能做的保險措施 真要講坪數 你必須有打算 在3個月內 完成百分之九十的合建契約才去做 比較好吧 我覺得談案子 跟打橋牌一樣 有時候要軟 有時候要硬 有時候要有打和的打算~太早掀底牌
總是不太好~尤其現在不管是景氣 風險...等,不確定因子那麼重的情況下.越晚掀出底牌 對地主對建商都有利不是嗎~很多前半年的都更案 現在無法進行下去了.為何? 大部分我想都是固定坪 開出去收不回來了地主的觀念已經定在那邊,有錢的地主比較沒差,但是一生靠那間房子過活的地主,就差多了!!
56樓 基本上我附議 他所說的看法~但是停獎要取消了 我現在的算法 兩年內完成不了的案子
我沒辦法計算停獎 "都更很費時"~~看案子啦(連公辦都更都沒幾個玩成功了~例 軸心翻轉計畫 玩幾年了~心理os.市府那些白癡 還再玩)
我同意1.7不太困難 既然要保守估計 那就保守唄~

[ 本帖最後由 n3210ku 於 2008-10-13 11:26 編輯 ]

住4的容積率是300下去都更得到的坪數跟住3比起來只會多不會少(那邊的住4全部是準用商4特).都更公司跟住戶開出來的條件是每一坪(含公設)要貼19萬.現在建築成本算鋼骨好了15~16萬絕對蓋的起來(預算已經抓很鬆了).那多繳的費用是什麼?還要跟住戶分坪數.有點太超過了吧?
都更相關法規有規定.即便是住宅區也可以用開放空間取得獎勵容積.不限商業區才可以.所以住宅區是可以做開放空間設計.一般案件是沒有辦法.至於店面的問題建築物本體並沒有規定一定要擺基地正中央吧?開放空間可以留在後面不是嗎?店面一樣做的出來.公司聘用的建築師利不利害有沒有實際實務經驗就看這裡了.最高可以凹到15%的獎勵也可以賣不少錢.所以法規熟不熟悉對建商分析評估案件會影響很大.

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-10-13 12:00 編輯 ]

如果要用統包的模式~~我"猜"他下一步 就是要收購
都更法相關規定 沒錯住宅區本來就可以做開放空間  但是一般來說應該會算進都更獎勵的30%以內 不會額外做計算不是嗎 再來那獎勵 跟你在商業區 做開放空間獎勵是天差地別~~ (哪個建築師在忠孝東路台北市中心商業區 店面做的出來 還要做開放空間做到飽 還要地主分的回去坪數的不算挑高的夾層的)拜託介紹給我好嗎 我很缺這樣的建築師
有個上市公司 旗下的子公司 最近放一個帶100坪建照的案子 她們本身營造廠報價每建坪17萬多 我聽到罵死了 rc七樓而已耶

[ 本帖最後由 n3210ku 於 2008-10-13 12:36 編輯 ]

都更的"眉角"很多.你.我做不到的不代表別人不行.一定會在30%內嗎?業內就是有人可以做到快40%.個案檢討這四個字學問是很大地.
換成您是地主您肯賣嗎?住忠孝東路四段的應該都不是等閒之輩吧?至於建築師的問題.比較有能力的建築師價碼都不便宜.不然就是已經變股東了.謝謝!
賣你案子營造還要賺一手很正常啊!他整合地主的成本不用算到你頭上嗎?願打願挨的問題而已!

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-10-13 12:50 編輯 ]