萬華區住3都更(求助)??

回 小二哥 ^^

大大小弟問你一個問題喔
你們是否有符合都更面積等的條件..

ans:應該有.送審中


全部面積大概是1200坪(左右兩邊面積差不多)
容積率是300%
一共是94戶
.........
包含都更獎勵.獎停.空獎.機電.屋凸...等(包含去買容積率移轉)
通通5050
一坪地坪可以蓋9坪..(當然實際數字要看台北縣政府給多少)

ans:這條件要看臨近的房價.在房價夠高的地點是ok的.一坪可以蓋9坪.那應該得買不少容積.這建商還算老實

至於是為什麼目前沒成呢(我不繼續推下了)
...
...簽了同意書(不是意願書喔)還拿了1億
因為是那塊地剛好卡在中間
沒它對面沒辦法加進來

ans:這...1億 ... 看起來是被 [釘] 住了

而那個建商開出來的條件是....
一坪地坪蓋7坪
五五對分....
對面的所有住戶
就不願意參與她們的更新了

ans:套公式算了一下.如果不買容積.大概就是6.5~8坪間.開7坪也還算好.只要寫明所以有增加的容積都55分就ok了

我的說法是..要談大家一起談
若是有人要單獨談
那我寧願不談(沒有我不行因為我是""唯二""的角間)
其實一直有很多建商要跟我接觸
我現在都不想談拉
因為...房價快崩盤啦
幹麻急著蓋勒
套句長輩說的話..房子會跌價土地不會....

ans:沒錯.要談就一起談.才比較容易成功.只要有人不想談.或是碰到像 [1億] 這種釘子.成功的機會就很小了.這也就是現行都更成功的案例.大都是建商已經掌握絕部份的房地(80%以上).這樣的開發案才有利潤可圖.如果像您寫的.建商掌握不多.又有很多人[高價以待].成功的機率幾乎是0 ...  
房價會不會崩還不知.但土地價與房價有一定的連動.房價跌.地價自然也會跟著跌.這是市場法則^^

原帖由 小二哥 於 2008-5-24 10:53 發表
其實我很生氣我被扣分
說我提供錯誤觀念誤導人
我有推過都更
我當然討厭釘子戶阿
但是我更討厭不公不義貪得無厭的建商
欺騙不懂得法律的百姓簽下賣屋賣地的同意書
(小弟的母親不識多少字.以前也被北市府官員及 ...

寬心一下嘿^^ 我看到版大已經給您又加了積分了喔^^

確實有很多人藉著各種專業來騙一般人.是有點缺德.但這是很普遍的現象.台灣也還沒建立良好的管道.一般人的觀念也還不是很好.[騙來騙去]就成了某些人的謀生工具.這是沒辦法的.只有自立自強才能保護自己的權益.如果能找到[有良心]的人幫忙也是可以的.只是這些事都涉及專業.要找到[免費]的恐怕是很難.必要時[付費]找專業也是可行的.最少不會被騙得死死的^^

建商當然是要有利可圖才會做.只是這裡面欠缺一些公平的因子.就算有權利變換.但因為裡面仍有大量的人為因素.所以還是無法有效的做到一定的公平.這樣的案子如果要推得動.就只有在法規上再做調整.包含市場[交易資訊透明化]都要做.才有辦法完成^^

說到 [交易資訊透明化] 這其實是很簡單的.只要官方建立房地交易公證制度(所有交易都要有公證才准登記.方法很多).並就源課稅(低稅率).就可以讓交易資訊透明化.也不會影響市場.我就是不明白政府沒事就喊交易資訊公開化.但就是不做.唯一的理由應該就是真的這樣做.就會減少炒作的機會.可見以前官方的所謂的[漲價歸公]都是喊假的.並沒有真的想要[公平].[都更]也是一樣.裡面還是有很多陷阱... 所以.以後的政府如果要有[公平].就得要真心的推動[交易透明化] .以平衡一點點貧富的差距.光是喊喊口號是沒啥用的啦^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-5-24 17:30 編輯 ]

回復一下大大
1若是送審的話就別急著簽同意書,意願書是可以啦
當下能做的是繼續串連並成立都更委員會
讓建商跟都更委員會談

2.這家建商他是把容積率用到爆
而他其實還有一個附帶條件
那就是不能有店面
而他是以作豪宅聞名的
他做的房子往往高出當地售價10-15萬

3.一億是保證金

4.建商說7坪是極限
至於容積率移轉的部份
建商說是他花錢買的
我們憑什麼要分
他也可以不買阿
5.我會說我們這裡的土地不太會跌的原因是
我們這裡是交通要塞
說太多就知道我這裡是那裡了

真的是很感謝您可以用實際案例的經驗來分享.這對很多人會有很大的幫助的^^

成立都更委員會是好主意.但也得看這些人有沒有共識.沒共識+不懂都更+各有私心.那就很難了.特別是自辦更新.實施者又是外人^^

售價高10~15萬...這應該是說每坪售價... 這建商真的有兩下子^^

這一億當然是保證金.這就是 [釘子] 的操作模式.很常見的^^

容積移轉的部份確實有點爭議.但是這也很簡單.如果這案子不成立.那建商就沒有機會買容積.這可以計算得出成本.也可以算出可以分出來的比例.不過.如果那7倍之中可以分多一點就沒差了.要總體來考量.只是都是55分.那當然是有點不合理啦.但是如果這55分是用[豪宅]的水準來分.那就ok了^^

地價以長期來看.到現在都是在漲.但短期(幾年之內的景氣循還)仍會有波動.要玩房地產是比[氣長].地主撐得住就地主贏.建商撐得住就建商贏.地點好.被取代性較低.當然就佔優勢.但是這也不是絕對的.舉個例子.當都市計劃發展轉向時.就有可能會有劇烈的變動. [西門町] 就是一個最好的例子.如果都市發展沒有大轉變.大體上只要地點好就沒問題.其它的就看景氣的發展了.如果總體經濟或是政治面有大轉變.那也只好跟著一起變.是好是壞就看轉變的內容.以現在的發展看起來.應該還是朝向正面在發展.是可以樂觀的來期待的^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-5-25 17:58 編輯 ]

補充一下.要注意稅負的問題:
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
[都市更新條例]

第四十六條 更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐：
　 一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。
　 但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
　 二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
　 三、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
　 四、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。
　 五、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。
　 六、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
我沒實際運作過.所以只能就條文上來解釋.照理說.不論是否簽的是合建約.程序上應該會是全員參加權利變換.除了簽都更同意書的才會變成不使用權利變換.會用到[第四款]的規定領現金.那就只能減土增稅40%.只要是參加都更的房地可以減或免稅.[第三]款的內容應該是指都更後取換回的房地有出售時也可以減免(聽說有2年的限制.也就是說要在取得2年內賣掉或是更名)...

所以.如果是用合建簽的約.也要注意這部份.雖然實際上不會課徵到.但如果開發商用的是合建的寫法.可能會讓地(屋)主吃點虧.還是注意一下比較好^^

再次請教大大們：
1坪換3.3坪（說這已是計算獎勵後的坪數）可是看書面資料估價是以法定容積225計算更新前土地權利價值,不考慮其他獎勵容積率,研究半天還是很不清楚！請問這樣是有陷阱?

[ 本帖最後由 pcc0921 於 2008-10-10 01:05 編輯 ]

65萬是房屋售價嗎?  如果是.這就不是普通的離譜了.除非造價是20~30萬/坪(豪宅的件材+配備).不然是不可能會到這種價格的.

1坪換3.3坪是還ok.問題是換那個樓層? 1樓? 4樓? 頂樓? 這價值會差很多.以這坪數.換頂樓就還可以.如果條件可以.就直接簽合建合約就可以了.3.3筆當初的2.3坪多了1坪了.比我算的還好^^ 不過還是得注意是否含車位的面積.

第二.三階段合併進行應該是ok吧.我沒實際操作過.所以不瞭解可能的問題.

我記得權利變換是以總價值來換算.如果你以合建約簽.那就不用管權利變換了^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-7-1 17:33 編輯 ]

鑑價裡的資料是不會把獎勵計算進去的.也不用把獎勵計算進去.只要分配的方式寫清楚就可以了.前面怎麼算是不重要的.

分錢或是分房子都可以.3.3坪.只要能分到6樓以上的樓層就划算.頂樓當然是最好..重點是合約的內容要清楚的寫好條件.包含稅負.地上物的處理責任等等.

不好意思喔
我可能又會散布一些不好的觀念摟
小弟的淺見是這樣啦
可以保持適度的關心但是千萬別簽
最好是聯合這棟樓的所有住戶
因為房地產的不景氣可能又會來了
你能保證這家建商會不會倒
還有這家建商的材料成本才11-12萬
售價能有65萬嗎
會不會偷工減料勒
先想想再決定

這觀念很正確啊^^ 合建是看條件.都更也是看條件.只是都更還有 [權利變換] 可以用.所以不簽也是沒關係的.只要能那入開發範圍.以後就公事公辦就可以了^^

說起來不論是合建或是都更.建商的實力都是很重要的.不夠力的建商可能會倒.也可能會利用各種方式來節省成本.極有可能蓋出品質不良的房子.有的沒實力的.有可能只是要拿談好的案子去賣給其它的建商.賺賺差價而已.這其中的花樣可是非常的多的^^