萬華區住3都更(求助)??

沒錯..
我這裡有一家建商(應該很有實力...蠻多建案的)
跟我承租房地產廣告看板已經一年多了
我原本以為他二期開發也是要繼續租
沒想到看版是繼續租啦
而是二期賣人繼續開發
景氣好不好你說哩
他的地點還很不錯
廣告也打很大喔
也是一樣下修看法..景氣看的很保守

[ 本帖最後由 小二哥 於 2008-7-9 09:51 編輯 ]

你有簽了甚麼文件了嗎? 條件是怎樣的? 你選了多少坪的房子?  坪數含不含車位? 還要付100是樣計算出來的^^?

被兇^^? 是施行者還是開發商^^?  這年頭.連黑道背景都不會正面來硬的.都嘛偷偷的 [處理掉] ^^~  給你個建議.買一隻長時間(8小時以上)的錄音筆.把所有的會談都錄下來.如果他再兇.就直接把錄音筆拿出來給對方看... 如果還是很兇.那你就 [武器] 可以用了^^

對了.順便買家裡用的可以錄音的答錄機.手機一接到對方的電話就開始錄音... 這招應該有用.試看看吧^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-10-1 15:45 編輯 ]

唉

[ 本帖最後由 pcc0921 於 2008-10-10 00:41 編輯 ]

問題其實沒有這麼複雜.住三使用分區下去都市更新每一坪地大約可以蓋出5坪的建坪(含公設坪數在內).看建商願意拿出來的比例是多少.參與人划不划算而已.拿這麼多的法規法條只是要你們搞不清楚狀況而已.不划算就別簽任何文件划算就參加.
怎麼最近看起來你們好像被建商趕鴨子上架的感覺呢?還有要簽約也是一階段一階段的簽.沒有那個一起來的.萬一有任何問題還有談判籌碼.都簽完就任人宰割了.
其實辦都更看多了偷拐搶騙的狀況.忠孝東路四段某區的里長.上次聊天還談到都更公司來辦說明會.條件是幫住戶辦都更每一坪建坪還要住戶倒貼他們19萬.你說這是不是詐騙集團在玩"空手道"?跟住戶收的錢蓋完房子還有找分到的是淨賺.當里長伯跟當地的住戶是白痴內!唉!自己多斟酌不划算可以不用陪建商玩下去.

回47樓gb9989版大大的話:
因那塊小小地,一定要靠別一塊地才行,也一直放那裡每年地價稅養了許久許久還有一些情況實在不知該怎麼說,又沒有認識一些有力人士.......

[ 本帖最後由 pcc0921 於 2008-10-10 01:11 編輯 ]

如果你的地在建商申請建照時會變成"無法單獨建築"時.那你可以有單獨談判的籌碼.千萬別被誤導了!因為不把你的地納進建築範圍.建商是拿不到建築許可的.意思是建照下不來也別想蓋.所以先弄清楚這點再說.如果有疑問pm地號給我.我請認識的建築師幫你了解一下狀況.狀況不同談判方式也不同.
依你的情況試算一下建商的成本給你了解一下.
都更後5坪分配比例為地主3.3坪建商1.7坪.建商總建築成本一坪12萬計算的話為60萬元.除以分配得到的1.7坪每坪的成本約為35.3萬.建商推案的售價去減掉35.3萬就是建商的獲利空間.5坪是比較保守的估算.所以建商的成本有可能還會再低一點.該爭取的還是要爭取.多磨一下也不是壞事.

在此小弟提供一些小小意見：
首先，若建商是跟你們談一般合建，一般建商大概的合建比例算法如下：
1.算銷售面積(不含停獎)：225%(住三容積)×1.6＝3.6(坪)(即1坪土地可概3.6坪)
2.推算當地銷售建坪價：以目前萬華區來說樓上每坪約35~40萬元，我們以每坪36萬元來算。
3.推算總銷金額：3.6(坪)×36(萬元)＝129.6萬元
4.推算營造成本(不含管理、銷售費)：目前一般十二層高的建築，台北市的造價約每坪10~12萬元，我們以每坪11萬元計算。
5.推算建商總成本＝營造成本＋管理、銷售費（含利息支出）＋利潤
               ＝11+(129.6×10%)＋(129.6×25%)
               ＝56.36萬元
5.所以建商應分得知合建比例為56.36÷129.6＝42.49%
您可能會問為什麼銷售金額只用樓上建坪價計算，因為一般合建案都是採建商由樓上分下來，地主由一樓往上分的分屋方式，因為只能分樓上房子，所以一般建商只計算樓上建坪價，畢竟樓下不關他們的事(要記住，合建分屋比例是分合建後之銷售面積)。另外，為什麼沒有評估停車位價格，是因為一般停車位由地主跟合建商自行去協議即可，可按合建比例或取得停車位數去協議。
若是要進行都市更新，又可分為「協議合建」與「權利變換」兩種方式：
1.若採「協議合建」方式，則可依照上面方式計算。
2.若採「權利變換」方式，則是建商須在權利變換計畫書中，將它的所由營造成本，除上面的成本外，另外包含有鑑界、整地、補償費、拆遷費、人事行政費等費用，及一項風險管理費(即一般之利潤)全部合計，即為建商之總成本，但這些成本皆須經過台北市政府都市更新審議委員會逐項審議通過後方可認列。而建商可取回之更新後面積，即以此總成本為基礎計算。
例如：建商經審議後之總成本為11億元，而更新後整棟大樓(含停車位)之總銷售金額經評估為25億元，建商只能以11億元去換算它可分得的建物面積。若總銷售金額經評估為20億元，建商同樣以11億元去換算它可分得的建物面積。
所以，一般採權利變換進行更新，建商會想辦法提高它的營造總成本，而去降低總銷售金額，如此他才可以多分一點房屋面積。但這些數字因為都要經過委員會審議，審議期間地主亦可參加，一般建商可動手腳的機會較不大。但不保證沒有！
至於強制執行部分，一般合建案原則上須經過全部土地所有權人之同意始可進行，雖有土地法第34條之1之適用，但執行時曠日費時 (如灌人頭數等) 且有各種破解方式，並且又會得罪地主，一般建商不會隨便去動用。
而都市更新之協議合建，雖有都市更新條例第25條之1同意門檻之規定，但由於我們的不動產是受憲法保障之財產權，就算是政府因公共需要而執行徵收，皆須謹慎小心執行，何況是都市更新協議合建這種私契約行為，在目前一般法院皆較注重個人財產權保障為主流意識下，地方政府機關更是不願代為執行徵收，通常都是要建商再回去和地主再好好協議商量。同理，以「權利變換」方式實施都市更新亦同。
這是小弟小小的淺見，希望能對你有所幫助。若有不對的地方，希望各位大大能不吝惜的告訴我！

如果以建商的角度來看 都更是合建的一種手段 有時候看看行情 把住展拿來參考 萬華區 挖 風險極大的區域耶 獎勵值了不起2~30趴 ㄟ 花時間做別的案子 卡ㄟ合 這樣妳們就不用改建啦 ~~ 現在汐止 建商6地主4 我都不做了 2.3以住三來說 很ok了 跑一下保守估計的投報

我不懂 為何5坪是保守的估計 再來若每坪建築成本35.3萬 試問萬華區若以利潤我要抓15%做計算 挖 那售價應該會超過當地行情吧! 對了 我記得每個案子不只是要算建築成本而已喔~~保證金 拆遷補償費 租金.....都要加進去啦~

住3了不起都更也就蓋到6坪.只是公設比會高的嚇人.想要再多蓋就要灌容積.我又不是跟樓主談的建商.怎麼知道他們要設計成什麼樣子?但是5坪一定有所以抓最少的坪數估算.您有沒有看前面樓主的說明?洽談的建商還準備一坪推65萬左右的價格勒.停車場的售價不用計入利潤部分嗎?
保證金最後還是會退還建商.至於拆遷補償跟租金補助.說實話有佔很重的比例嗎?甚至有些案子地主要求多一點的.這三項是可以協議不給的.甚至還有看過更誇張的條件.
您說的是基本原則.可是細節要怎麼談.那就看各家公司的土開部門功力了!